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房企供应链金融模式研究
发布来源: 和君咨询 发布时间:2021-01-03


文 / 和君房地产事业部 李青


近年来,随着“房住不炒”长效机制的建立,房地产行业融资渠道全面收紧,房企融资越来越困难,众多房企在不断探索创新融资渠道。房地产供应链金融,作为一种新的融资方式,逐渐进入公众视野。


从定义上来讲,不同企业或机构对房企供应链金融的理解存在差异。我们认为房企供应链金融,主要是指以房企为核心企业,对供应链上下游的中小型供应商提供的以应收账款、票据等为标的的创新金融模式。而房企供应链上游企业有材料供应商、建筑公司、设计公司等,下游企业有代理商、中介服务、物业服务机构、装修公司等。这里我们说的主要是供应商基于应收账款形成的票据融资。


房企供应链融资,常见的模式主要有银行贴现模式、担保公司模式、保理商模式、小额贷款公司模式等。


1、银行贴现模式

银行贴现融资,是最传统的房企供应链融资模式。房企供应商将手中未到期的商票提供给银行,由银行以扣除部分利息等折扣价的形式将现款付给供应商,再由银行到期后向房企收款。该模式下,要求承兑人或持有人已获得了银行贴现的授信额度。


2、担保公司模式

担保公司模式有三种操作方式:第一,担保公司为房企供应商提供信用担保,通过委托贷款的方式,给房企供应商提供贷款;第二,担保公司为房企供应商提供信用担保,通过债权转让的方式,将所持的票据转让给金融资产交易平台,从而获得融资;第三,担保公司和房企合作,房企为供应商提供增信,在担保公司的银行授信额度内,由银行对与房企合作的供应商提供商票贴现,获得融资。


3、保理商模式

保理商模式是房企供应商通过债权转让的方式,将所持票据转让给保理商,由保理公司以折扣价的形式付款给房企供应商,并负责后续应收账款催收、管理、坏账担保等工作。


资产证券化是盘活保理资产的重要方式,主要操作步骤如下:


保理商借助ABS融资模式,将收取的应收账款债权作为基础资产,转让给由证券公司或基金子公司发起设立的资产支持专项计划,投资者募集资金后向保理商支付购买价款。专项计划到期后,由房企直接向资产支持专项计划支付应收账款,专项计划在收到款项后向投资者兑付本金和收益。


4、小额贷款公司模式

小额贷款公司不能直接开战票据贴现业务,而是由房企供应商将票据通过质押贷款的方式向小额贷款公司申请借款,票据到期前由小额贷款公司向收款银行或房企提示付款。


在上述供应链融资模式中,资金来源主要有三大类:第一类是银行贴现付款;第二类是担保公司、保理商、小额贷款公司等金融机构直接买断票据付款;第三类是通过ABS、票据收益权私募基金等大的资管类投资资金。三种资金来源各有优劣势,其中银行贴现的优势是融资成本较低,劣势是资料繁琐、授信范围小、额度争抢激烈;金融机构买断的优势是操作方便、融资快,缺点是融资成本较高;大资管类投资资金的优势是加强监管、降低风险,劣势是操作较为繁琐。


与传统融资方式相比,房企供应链融资是多方共赢的融资工具。对房企而言,通过ABS融资模式,将对供应商的应付账款转换成资产支持专项计划的债权产品,还款账期延长后,在不增加负债的情况下,能够延长资金的占用时间,相当于低成本再融资,缓解了房企的付款压力。此外,房企通过供应链融资的方式,帮中小供应商快速盘活应收账款,及时拿到款项,缓解了供应商经营性现金流压力,有利于维护和供应商的关系,形成利益共同体。而有房企的信用背书,也能够降低银行等金融机构对中小企业提供金融服务的风险。


在政策收紧的大环境下,房企融资困难凸显,资金已经成为制约房企进一步发展的关键因素。房企一方面应积极尝试新的融资方式,拓展融资渠道;另一方面也要加强自身运营能力,降低运营成本,提升运营效率,增加盈利能力。


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