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什么是房地产供应链金融资产证券化
发布来源: 坤钰资产 发布时间:2019-12-26

首先,通过下面的表格可以看出许多知名的房地产企业通过供应链金融资产证券化方式来进行融资,比如表里的万科、时代地产和新城控股。但是读者可能有两个核心的问题,什么是供应链金融和什么是资产证券化(简称ABS)。所以我想通过这篇文章给大家简单的介绍一下这个模式和解答为什么房企会通过该方式进行融资。

已发行房地产供应链金融ABS

项目名称

发起机构

核心企业

发行总额(亿元)

国信证券-逸锟保理供应链金融3号资产支持专项计划

上海逸锟商业保理有限公司

新城控股

8.05

方正证券-融元一方保理万科1期供应链资产支持专项计划

深圳市前海一方商业保理有限公司

万科股份

6.51

平安湘财-明生供应链金融1号资产支持专项计划

深圳市前海明生商业保理有限公司

时代地产

11.22

                                              图1

   1. 什么是资产证券化(简称ABS)   

简单来讲,传统的融资方式为短期借款、长期贷款或发行债券等,这些在资产负债表上为负债科目,属于右侧。那么资产证券化中的资产的含义就是在资产负债表的左侧,即用其资产来进行融资,突破传统融资方式的一种创新性融资手段。但是不是意味着所有资产都能够进行融资,符合资产证券化要求的资产主要是缺乏流动性但是具有可预测现金流的这部分资产,比如企业应收账款、租赁资产、企业债权、自持物业等等。如果将这部分资产打包并转化为可在金融市场上出售和流动的证券就叫资产证券化。

 

   2. 供应链金融与保理业务

供应链就是从上游原材料到中游产品生产加工再到下游客户所构成的网络。那么供应链金融的意义在于在整个过程中为各中小企业提供融资服务,比如上下游的结算。其中能够提供融资服务的服务商一般叫保理公司。比如A企业为B企业提供原材料,那么A企业对B企业就是产生应收账款,B企业对A企业为应付账款。这个流程就涉及正向保理和反向保理。(图2)


正向保理(卖方)

A企业将其应收账款折价转让给保理商,A企业获得该应收账款的资金,后续应收账款的兑付和催收由保理商来负责。(性质为应收账款)

反向保理(买方)

B企业将应付账款转让给保理商,保理商来支付A企业的货款,该应收账款到期由B企业来兑付。(性质为借款)

                             图2 

   3. 房地产供应链金融ABS的逻辑

自万科在20168月发行了国内首单供应链金融ABS以来,各家房企也纷纷加入到该融资方式当中来,比如碧桂园、世茂、新城控股、远洋地产、奥园地产、融创、绿城等等。那么大家可能会问,为什么房企喜欢通过这个方式来进行融资呢?简单举个例子:假如房企对上游的建筑方的应付账款为6个月,然后地产商可能资金紧张或者其他原因想通过融资来进行付款,但是又不想计入有息负债,就选择供应链金融ABS。具体来讲,房企引入保理商对自己的应付账款进行了延长,比如12个月,然后上游建筑方拿到钱直接退出,该建筑方的应收账款转移到了保理商,但是期限从6个月变成12个月,相当于房企的应付账款延期了6个月,间接的实现了融资。这个优势是虽然短期负债没有变化,但是这部分不会计入有息负债,不影响银行授信,再者绑定了上下游,符合国家的供应链金融政策,毕竟上游确实是真金白银的拿到了钱。

最后,我来进行一个总结来回答房企为什么选择供应链金融ABS

 

 

 

   4. 投资案例

今年上半年,我了解到其中一个ABS投资某房企的供应链金融ABS。下图为该ABS项目的结构,其实也就是该房企给某保理商提供对上游应付账款的清单作为基础资产,然后该保理商对其上游的应收账款进行审核和放款,债权债务关系变为保理商(所谓的原始权益人)与该房企。项目的风控措施包括共同债务人协议、优先劣后结构、不合格资产赎回机制等。该房企通过这种模式的融资规模可达上百亿,且融资利率在不断下行。对于具体的操作和流程可以在下一篇文章里讲。

 

 

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