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地产融资频频受限房企如何破局
发布来源: 馨视角 馨视界 发布时间:2019-07-16

6月份,一度领跑集合信托市场的房地产信托的成立规模开始大幅缩水。从成立规模数据来看,6月份房地产信托的成立规模为465.83亿元,比5月份的693.44亿元缩水227.61亿元,降幅达32.82%。这一趋势在6月的最后一周更为明显,房地产信托的募集规模为34.72亿元,环比减少35.10%,房地产信托收缩的苗头已初步显现。事实上二季度以来,为强化“房住不炒”的思路,管控土地市场热度,平稳市场预期,房地产行业融资环境持续收紧。


房地产信托融资受限

7月6日,银保监会相关负责人在接受采访时表示,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。银保监会对信托公司提出五方面要求:一是要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求;二是要求提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配;三是要求提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展;四是要求控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平;五是要求提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。对于房企而言,这意味着原本相对宽口径、高成本的一大融资渠道提升了门槛。


银监会窗口指导后,部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资业务及部分信托公司提出要求。在地产信托融资业务上,首先,要求信托公司的地产信托业务需事前报告,监管部门将进行逐笔审核;同时,事前业务报告仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式,此外对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务,将严肃追究合规审查责任。随后,光大信托、国投泰康等都表示将对房地产信托项目进行余额管控。


此前,5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),其中房地产是重点“被照顾”的行业,对银行和信托公司开展房地产相关业务均提出了要求。



海外债再添“枷锁”

7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(下称《通知》),要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此外,《通知》还要求房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息;房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。


换而言之,地产商们境外发债所募资金的用途仅剩下“偿还旧债”这一条。而这对于一些希望通过发行美元债缓解资金链压力的房企而言,无疑是多了一层掣肘。事实上,此前发改委对于房企发行海外债的融资用途已经做了限制,此次《通知》是对房企海外发债监管的升级。2018年6月,发改委便要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。


近一年来,在国内融资渠道收紧的情况下,外债成为了房企们的“另一扇窗”,对于美元债的渴求呈现出明显的上升趋势。据Wind数据显示,今年上半年内地房企在境外发行了92只美元债,发行额共计385.49亿美元,而去年同期仅发行了67只,发行额为273.09亿美元。今年上半年发行的美元债金额已经达到去年全年发行额的近90%。此次发改委进一步缩小海外发债的用途后,无疑使房地产企业在海外发债再添“枷锁”。未来房企海外的大额度融资将会明显收紧,房企的融资能力进一步受限。


融资受限对房企的影响

近期,房地产信托和海外债遭到监管严调控,主要是因为此前行业资金面有所放松,导致各地地王现在又开始出现。房地产融资管控的收紧,意在控制房企拿地的预期,但对房企现金流压力影响有限。2018年Q4以来,重点房企普遍借助监管的边际改善成功发行了境内外债券。据华泰证券研究院统计,2019年以来重点50家房企共发行了1580亿元境内债,1892亿元境外债,合计发债量达到3472亿元,重点房企近期发债规模对到期规模平均覆盖率为257%。因此,融资收紧对大部分优质房企现金流影响有限,影响更多在于未来新增投入的预期,下半年预计土地市场增速会回落,从而带动房地产投资增速下行。


尽管行业资金端收紧对部分房企,特别是重点房企资金压力影响有限,但房企仍需要未雨绸缪,以应对行业长期的严监管态势。首先,需要加速库存去化和销售回款,将资金链逐渐由外部融资转向内生销售驱动。2016年以来由于融资环境一直处于较严状态,全国房地产企业到位资金中,由销售金额贡献的比重正在提升,2019年5月个人按揭贷款、定金及预收款累计占比达到2015年以来新高的51%。未来,更加不依赖直接融资的房企发展空间更大。


其次,借助金融手段,向轻资产运营转型。例如,万科通过小股操盘模式,对外输出自身的品牌和运营能力,以较低的资金完成项目的投资建设。此外,随着我国公募REITs的推进,房企可以借鉴凯德置地的PE+REITs的运作模式,前期通过私募基金培育项目,待项目成熟后再通过公开市场退出。


最后,提升自身的运营能力,通过资产证券化等手段盘活存量资产,提前回笼资金。随着房地产行业逐步过渡到存量经营时代,拥有较多未来稳定现金流的房企可以通过ABS将现金流进行证券化,例如商业地产的CMBS、长租公寓租金收益权ABS等,提前回笼资金,缓解资金压力。目前,资产证券化和REITs等手段也是监管较为鼓励的房地产金融工具,房企也可以适当进行这方面的探索。


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